Opinión: El problema de la vivienda en Cataluña no es la vivienda, es el suelo

Artículo de opinión publicado originalmente en Brains Real Estate News

Autor: Nicolás Araujo, CEO y cofundador de Ratio

Fecha de publicación: 12 de enero de 2026

Cataluña no tiene un problema de producción de vivienda. Tiene un problema mucho más profundo y estructural: el del acceso al suelo. 

Mientras sigamos mirando a los promotores, propietarios o al mercado como los culpables, vamos a seguir atacando síntomas y no causas. Y la consecuencia directa es la que ya vivimos: alquileres que suben más rápido que los salarios, compras imposibles para la gran mayoría de los jóvenes —sólo alrededor del 15 % logra emanciparse y vivir fuera del hogar familiar según datos del Observatorio de emancipación del Consejo de la Juventud de España — y una escasez crónica de vivienda asequible.

Dónde comienza todo

La raíz del problema es sencilla y al mismo tiempo incómoda: el suelo urbanizable es un bien escaso, lento de activar y profundamente condicionado por normativas que, en muchos casos, responden más a inercias del siglo XX que a las necesidades del siglo XXI. 

Esta situación se agrava por la falta de coordinación efectiva entre los distintos niveles de administración: local, autonómico y estatal. El urbanismo catalán requiere un modelo más operable, donde la gestión del suelo no se vea bloqueada por superposición de competencias o visiones inconexas.

La consecuencia: los suelos con potencial para construir están retenidos e infrautilizados en procesos administrativos que pueden tardar de 5 a 15 años en concretarse. A esto se suma una fiscalidad que desincentiva el desarrollo activo de suelo y premia, de facto, su retención.

Los datos hablan solos

En 2025 el mercado inmobiliario continúa con un fuerte dinamismo. Según los últimos datos del índice Tinsa IMIE (General y Grandes Mercados), el precio medio de la vivienda nueva y usada en España registró un incremento interanual de alrededor del 12–13 % en la segunda mitad del año, reflejando una subida sostenida en las áreas urbanas y metropolitanas. 

En el área metropolitana de Barcelona, los precios residenciales también muestran crecimiento por encima del 7–8 % interanual en trimestres recientes. En zonas urbanas consolidadas como Eixample, Gràcia o Sarrià, el precio del suelo finalista supera ya los 1.200 €/m², y en localizaciones prime puede alcanzar los 2.000 €/m². 

Según el Institut Català del Sòl (INCASÒL), actualmente hay en Cataluña más de 1.500 hectáreas de suelo urbano no desarrollado, y al mismo tiempo, el parque público de vivienda representa apenas el 1,6% del total, frente al 15% promedio en Europa.

Este nivel de precios no responde a una burbuja de demanda coyuntural, sino a una escasez estructural inducida por la rigidez normativa, la fragmentación administrativa y la falta de activación efectiva del suelo disponible.

El suelo es cuello de botella

El suelo no es solo el insumo base del desarrollo urbano: también es el cuello de botella de toda la cadena. Sin suelo activado, no hay oferta nueva. Y sin oferta nueva, cualquier política de contención de precios es una aspirina para un paciente que necesita cirugía.

Es hora de decirlo claramente: mientras no tengamos un modelo de gestión del suelo más ágil, transparente y conectado con la realidad socioeconómica actual, hablar de derecho a la vivienda será un gesto simbólico más que una política efectiva.

¿Dónde está la disrupción que necesitamos?

En repensar completamente la relación entre suelo, ciudad y mercado.

En dejar de tratar el suelo como un activo especulativo pasivo y empezar a concebirlo como infraestructura estratégica.

En introducir mecanismos de activación automática de suelo cuando ciertos umbrales de necesidad se cruzan.

Por ejemplo, si un suelo urbanizable permanece inactivo durante más de cinco años, podría entrar automáticamente en un circuito de colaboración público-privada con plazos definidos, trazabilidad digital y condiciones de desarrollo vinculadas a objetivos de vivienda asequible.

La digitalización, uno de los primeros pasos hacia la solución

La solución a este problema de suelo pasa indudablemente por digitalizar el urbanismo, acortar los tiempos de planeamiento de años a meses y dar trazabilidad pública a todos los procesos. Y sobre todo, por incorporar nuevas herramientas, como la tokenización de activos, que permitan movilizar inversión hacia proyectos donde hoy solo hay burocracia y lentitud.

El reto institucional no es menor. Hay cientos de hectáreas de suelo público paralizado por procesos del siglo pasado. 

¿Qué pasaría si digitalizáramos su trazabilidad? ¿Y si permitiéramos que los ciudadanos invirtieran directamente en su transformación? El futuro no es solo del mercado: también puede ser del ciudadano inversor.

El cambio no será cómodo, pero es necesario

El modelo actual de urbanismo reactivo, fragmentado y lento está agotado. No se puede construir un mercado de vivienda saludable sobre un subsuelo paralizado.

Cataluña necesita una política de suelo del siglo XXI: dinámica, proactiva, abierta a la inversión, pero con reglas claras que prioricen el bien común. Y cuando hablamos de bien común, me refiero a acceso real, procesos transparentes, inversión democratizada y participación ciudadana en el ciclo de desarrollo.

No se trata de elegir entre mercado o derecho: se trata de rediseñar el sistema para que ambos trabajen juntos, bajo nuevas reglas más inteligentes. Y eso ya es posible.

La vivienda es un derecho. Pero no puede existir sin suelo disponible, gestionado con inteligencia y con visión de largo plazo.

O dejamos de ignorar el elefante en la habitación, o seguiremos lamentando una crisis de vivienda que, en realidad, no es otra cosa que una gran crisis de suelo.

¿Y si dejáramos de preguntarnos quién construye menos, y empezáramos a preguntarnos por qué el suelo sigue esperando?

Fuentes: Este artículo se basa en datos públicos y estimaciones del sector recogidas entre 2024 y 2025, incluyendo el Mapa Urbanístic de Catalunya (MUC), el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, Sociedad de Tasación (Informe Barcelona, Octubre 2025), Tinsa IMIE Noviembre 2025.