Análisis mercado inmobiliario T4 2025: cierre de año con cifras récord
26 ene 2026
Empuje corporativo y contexto macroeconómico
El sector inmobiliario español cerró 2025 con los mejores datos generales desde 2018, superando las previsiones iniciales y consolidando tendencias que llevan años en proceso de gestación. Los 18.400 millones de euros invertidos durante el año, según datos de CBRE Research, representan un crecimiento del 34% respecto a 2024, una cifra que rompe con dos años marcados por la incertidumbre macroeconómica y el endurecimiento de las condiciones financieras.
No obstante, parte relevante del volumen registrado en 2025 responde a grandes operaciones corporativas, con ciclos de maduración largos y una elevada concentración de capital. Este fenómeno eleva el dato agregado de inversión, pero no implica necesariamente una mejora homogénea de la liquidez en el mercado medio, donde la selectividad y la exigencia de estructura han aumentado de forma significativa.
Este último trimestre ha resultado especialmente activo. Con más de 5.200 millones de euros transaccionados, se convierte en el tercer mejor trimestre de toda la serie histórica, según datos de CBRE e Idealista. Las grandes operaciones corporativas y el renovado interés por el sector hotelero fueron los principales motores de este cierre.
El contexto macroeconómico ha respaldado también esta evolución. Los analistas del sector coinciden en que un crecimiento previsto del 2,6% de la economía española a cierre de 2025, así como el descenso del Euríbor hasta niveles cercanos al 2,5% y la estabilidad del mercado laboral contribuyeron a mantener la confianza inversora. No obstante, el Global Economic Policy Uncertainty Index se situó en 2025 en su segundo nivel más alto desde 1997, reflejando un entorno de volatilidad geopolítica y financiera que contrasta con la fortaleza del mercado doméstico.
Un precio de vivienda en máximos históricos
El precio medio de la vivienda en España alcanzó este cuarto trimestre de 2025 una cifra sin precedentes: 2.639 €/m² según el índice de precios de Idealista. La variación interanual fue de 16,2%, la mayor desde la burbuja inmobiliaria de 2008, mientras que el incremento trimestral alcanzó el 4,8%, situando al país en un nuevo máximo histórico.
La tendencia es generalizada a lo largo del país: todas las capitales de provincia presentan precios superiores a los de hace un año. Lidera esta subida León (+20,4%), seguido de Santa Cruz de Tenerife (+20,2%), Santander (+19,4%) y Salamanca (+17,9%).
Desde una óptica inversora conviene introducir un matiz clave: el crecimiento de los precios residenciales no equivale necesariamente a creación de valor para el capital. Mientras los índices de portales reflejan precios de oferta y presión de demanda, las valoraciones de activos de inversión incorporan variables como riesgo regulatorio, horizonte de flujos, liquidez y capacidad de salida. En el contexto actual, esta distinción resulta determinante para interpretar correctamente estos máximos históricos.
Los grandes mercados crecen a diferentes velocidades
Entre los grandes mercados residenciales, Madrid lideró las subidas con un crecimiento del 17,5% interanual, alcanzando los 5.820 €/m² y seguida por Valencia (+15,3%), Palma (+14,5%) y Barcelona (+9,4%), que llega hasta los 5.144 €/m². San Sebastián se mantiene como la capital con el precio más caro de España, con 6.450 €/m².
14 de las 52 capitales analizadas marcan precios en máximos históricos, entre ellas San Sebastián, Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao, Valencia y Sevilla. En el extremo opuesto, Zamora se mantiene como la capital más económica, con un precio de 1.281 €/m².
La misma tendencia en clave autonómica
A nivel autonómico, también todas las comunidades registraron incrementos de precios este 2025. La Región de Murcia encabezó las subidas con un +23,6%, seguida por la Comunidad de Madrid (+21%), Andalucía (+18,9%) y Cantabria (+18,6%). La Comunidad Valenciana creció un 17,3%, Asturias un 16%, mientras que Euskadi (11,2%), Cataluña (11,1%) y Canarias (10,7%) cerraron el grupo de comunidades con crecimientos de dos dígitos.
El suelo finalista: un problema común
El análisis de valoraciones de CBRE muestra que el suelo urbano experimentó en 2025 un incremento del 10% tanto en Madrid como en Barcelona, reflejando una presión común: la escasez estructural de suelo finalista.
Desde el cuarto trimestre de 2019, ambas urbes muestran revalorizaciones acumuladas muy similares: Madrid con un 27% y Barcelona con un 24%, una convergencia notable considerando que operan bajo marcos regulatorios sustancialmente diferentes.
Dos modelos, un mismo resultado práctico
Nicolás Araujo Müller, CEO & cofundador de Ratio, contextualiza esta situación paralela en ambas capitales:
"Es destacable que Madrid y Barcelona presenten revalorizaciones prácticamente idénticas del suelo a pesar de partir de estrategias regulatorias opuestas. Esto sugiere que el gran problema no es solo normativo, si no más bien estructural: ejecución y burocracia excesivamente lenta, limitaciones geográficas y una demanda inmensamente superior a la oferta".
Cataluña es, desde marzo de 2024, la única comunidad autónoma que ha declarado zonas de mercado tensionado y aplicado el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler. La medida afecta a 140 municipios, incluida Barcelona, e introduce límites a los precios de nuevos contratos. En teoría, esta regulación podría reducir el atractivo de nuevos desarrollos residenciales al limitar rentabilidades esperadas.
Madrid, por el contrario, mantiene un marco más liberal, con una estrategia activa de generación de oferta a través de grandes desarrollos urbanísticos y una nueva Ley del Suelo (Ley LIDER) orientada a simplificar trámites y acelerar aprobaciones.
Sin embargo, los datos muestran que ambos modelos enfrentan la misma limitación física: no hay suelo disponible. Madrid concentra mayor volumen de inversión inmobiliaria absoluta, pero Barcelona mantiene ritmos de revalorización equivalentes.
Un déficit estructural de 700.000 viviendas
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, lo resume con claridad en su último análisis de mercado de vivienda y previsiones para 2026:
“Después de la crisis de 2008 no hemos sido capaces de recuperar nuestra capacidad de producción de vivienda”.
El Banco de España cifra este déficit estructural en 700.000 viviendas, con una creación de hogares que prácticamente duplica la producción anual de vivienda nueva.
Nicolás Araujo advierte:
“Este déficit no es solo un problema coyuntural de oferta y demanda. Es un riesgo sistémico que distorsiona las señales de mercado: los precios actuales reflejan una escasez de vivienda estructural, lo que complica la valoración correcta de activos para el inversor”.
Oficinas: calidad frente a cantidad
El mercado de oficinas mostró en 2025 una clara divergencia. Las zonas más exclusivas de Madrid y Barcelona crecieron un 5,51%, mientras que las localizaciones secundarias registraron avances limitados o incluso ajustes.
Desde 2019, estas zonas 'prime' acumulan una caída del 11,85%, frente a un ajuste del 44,65% en periferias secundarias, reflejando un marcada polarización hacia la calidad.
Para el inversor, la clave ya no está únicamente en la localización, sino en la capacidad del activo para adaptarse a los nuevos estándares del mercado. Los criterios ESG se han incorporado de forma estructural a las valoraciones, influyendo directamente en la percepción del riesgo y en el valor final. Al mismo tiempo, el reposicionamiento de activos obsoletos se consolida como una palanca relevante de creación de valor, siempre que vaya acompañado de procesos de digitalización, incorporación de 'amenities' y un diseño centrado en el bienestar del usuario, factores que hoy determinan la competitividad y la sostenibilidad económica de una inversión.
Jerarquía clara del valor en el retail
El retail captó 2.843 millones de euros en 2025, un 15% sobre el total invertido en nuestro país. Los centros comerciales más exclusivos lideraron la recuperación, mientras que los formatos secundarios continúan rezagados. Ningún segmento ha recuperado aún los niveles de 2019.
Las calles comerciales mejor ubicadas de Madrid y Barcelona mostraron una recuperación acelerada, aunque mantienen ajustes acumulados desde la pandemia.
El hotelero se consolida en área urbana y vacacional
El sector hotelero captó 4.228 millones de euros en 2025, el 23% de la inversión total, consolidando su atractivo tanto en destinos urbanos como vacacionales. Los hoteles vacacionales crecieron un 4,80% anual, acumulando desde 2019 un avance del 8,36%. Los hoteles urbanos subieron un 4,50%, con un 7,55% desde 2019.
El patrón temporal es inverso entre segmentos: mientras los vacacionales concentran mayor crecimiento en la primera mitad del año y se moderan en la segunda, los urbanos mantienen un ritmo más constante. Esta diferencia refleja la estacionalidad de la demanda turística y los ciclos de inversión específicos de cada tipología. La operación más destacada del año fue la adquisición de Mare Nostrum Resort en Tenerife por 430 millones de euros., según el informa CBRE.
Capital sigue llamando capital (de momento)
Madrid y Barcelona concentraron el 58% del total invertido en España durante 2025, manteniendo su posición como principales polos de atracción de capital. El dato relevante está en el 42% restante: las ubicaciones secundarias mantienen niveles de inversión muy superiores a los registros previos a la pandemia, evidenciando un proceso de diversificación geográfica que se ha consolidado en los últimos años.
Comunidades como Valencia y Andalucía superaron cada una los 1.600 millones de euros, consolidándose como alternativas reales a los mercados principales. Canarias se posicionó como uno de los principales destinos en inversión hotelera, reflejo de la fortaleza del turismo vacacional.
Por perfil de inversor, el capital institucional se situó como el principal actor del mercado, apoyado en grandes operaciones corporativas. Por origen geográfico, el capital nacional lideró con cerca del 50% de la inversión total, mientras que Estados Unidos y Reino Unido reforzaron su posición en activos de gran volumen, según informa CBRE.
