Informe de mercado inmobiliario España: T2 2026

Lo que está pasando: España lidera el crecimiento inmobiliario en Europa

El primer semestre de 2026 no deja lugar a dudas: España se ha convertido en el mercado inmobiliario de mayor crecimiento entre las grandes economías europeas. El volumen de inversión alcanzó los 12.000 millones de euros en el primer semestre de 2026, un 59% más que en el mismo periodo de 2025 (CBRE, Figures | Spain Real Estate Investment | Q2 2026). En términos de doce meses móviles (R12M), la cifra llega a los 23.000 millones de euros, con un crecimiento interanual del 47%, el más alto entre los siete grandes mercados europeos analizados por CBRE, por delante de Suecia (+46%), Países Bajos (+29%) y Francia (+9%).

Segundo trimestre: 129 operaciones por 5.600 millones de euros

Solo en el segundo trimestre se cerraron 129 operaciones por 5.600 millones de euros, un 30% más que en el T2 de 2025 (CBRE). El dato confirma que el capital institucional ha decidido quedarse en España.

La lectura de Ratio: una recalibración de cartera

"Lo que estamos viendo es una recalibración de cartera. El capital que en 2024 y 2025 esperaba en los márgenes ha decidido que España merece una posición estructural dentro de sus carteras", señala Nicolás Araujo Müller, Co-founder & CEO de Ratio.

Radiografía del capital: instituciones al mando, el inversor privado se retira

Instituciones, SOCIMIs y Asset Managers ganan peso

La composición del capital confirma la profesionalización del mercado. El capital institucional concentra el 23% del volumen total, seguido de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMIs (20%). El dato más revelador, sin embargo, es el de los Asset Managers, que han pasado del 5% en 2025 al 17% en 2026 (CBRE), un salto que refleja el giro hacia estrategias "Value-Add": reposicionamiento de naves logísticas obsoletas y conversión de oficinas a uso residencial.

Family offices e inversores privados, en retirada

En el extremo opuesto, los Family Offices e inversores privados han reducido su cuota al 6%, frente al 12% del año anterior (CBRE).

El capital nacional lidera, seguido de Canadá y EE. UU.

Por origen, el capital nacional lidera con cerca del 50% del volumen, seguido de fondos canadienses y estadounidenses (CBRE).

Living y hoteles concentran el 55% del capital: el mapa sectorial

Living lidera con más de 4.500 millones de euros en el semestre

El Living es, otra vez, el gran protagonista: más de 4.500 millones de euros invertidos en el semestre (38% del total), un 156% más que en el H1 2025. El Multifamily concentra el 73% del segmento, seguido de las residencias de estudiantes (9%). Y la geografía es contundente: Madrid capturó el 78% de toda la inversión en Living del país, impulsada por proyectos de Multifamily, PBSA y Flex Living (CBRE).

Hoteles consolida su segunda posición con más de 2.000 millones

El sector Hoteles no se queda atrás: más de 2.000 millones de euros (17% del total, +18% vs H1 2025), con el 85% de la inversión dirigida a activos de 4 y 5 estrellas y el producto vacacional captando más de la mitad del volumen (CBRE).

Oficinas: rentas prime a dos velocidades en Madrid y Barcelona

En oficinas, la lectura es de dos velocidades. En el CBD de Madrid, la disponibilidad es inferior al 3% y las rentas prime han alcanzado los 45 €/m²/mes; en el eje secundario (entre el CBD y la M-30) las rentas rondan los 39-42 €/m²/mes, mientras que en la periferia la dispersión es mucho mayor, entre 9 y 28,5 €/m²/mes (Gloval). En Barcelona, la zona prime marca 29,5 €/m²/mes, y el distrito 22@ una media de 21 €/m²/mes, con más de 120.000 m² contratados en el semestre (Gloval).

La visión de Ratio: el Living como infraestructura de cartera

"El Living se ha convertido en la columna vertebral de la tesis de inversión en España. Cuando un sector más que duplica su volumen y concentra tres cuartas partes del capital en Multifamily, pasa a formar parte de la infraestructura de cualquier cartera. Las oficinas también están dando señales claras de reactivación, con un crecimiento del 37% interanual en el semestre y una demanda que se concentra en los activos de mayor calidad y mejor ubicación. Es un sector que seguimos con atención", aclara Araujo.

Retail y oficinas completan el mapa sectorial: consumo resiliente, operaciones de gran tamaño

Retail: el consumo resiliente impulsa el 14% del capital

El Retail ocupó el tercer puesto del ranking sectorial, con más de 1.600 millones de euros invertidos en el primer semestre (14% del total), impulsado por el interés inversor en centros comerciales y parques comerciales. La resiliencia del consumo privado y la mejora de los indicadores operativos de los activos más competitivos siguen sosteniendo la actividad transaccional del segmento (CBRE).

Oficinas: operaciones de gran tamaño confirman la reactivación

Oficinas se mantuvo muy cerca, con 1.600 millones de euros (13% del total), apoyada en operaciones de gran tamaño en los principales mercados. El volumen crece un 37% respecto al primer semestre de 2025, en línea con la reactivación que señalaba Araujo, y la demanda institucional se sigue concentrando en los activos de mayor calidad y mejor ubicación (CBRE).

Geografías de oportunidad: Madrid domina, la periferia turística resiste

Madrid y Barcelona concentran el 70% de la inversión localizada

Madrid y Barcelona concentran el 70% de la inversión localizada, con cerca de 6.000 millones de euros en Madrid (56%) y 1.400 millones en Barcelona (13%) (CBRE). El resto del mercado acumuló el 30% restante, por debajo de la media de los últimos cinco años (41%), lo que sugiere una concentración geográfica del capital todavía más marcada que en ciclos anteriores.

La periferia turística resiste gracias a yields superiores

Fuera de las dos ciudades, el capital busca rentabilidad allí donde la rotación de personas es alta: Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias captan el 70% de toda la inversión secundaria (CBRE), con yields superiores a los de las grandes capitales gracias a la fuerte tracción turística y comercial de estas zonas.

El contexto macro: tipos estables, oferta que no llega

Tipos hipotecarios estables y confianza del consumidor al alza

El PIB creció un 2,7% interanual en el primer trimestre (INE), con una estimación anual del 2,2% para 2026 y del 1,9% para 2027 (Gloval). La inflación se mantiene en el 3,2% (junio 2026) y la confianza del consumidor en 77,7 puntos (Gloval). Los tipos hipotecarios para nuevos créditos se sitúan en el 2,88% (fijo) y 3,24% (variable), unas condiciones de financiación que, según Gloval, siguen siendo "muy buenas" y sostienen la demanda inversora.

La oferta de vivienda nueva sigue sin llegar

El problema de fondo sigue siendo el mismo: la oferta no da abasto. Los visados de obra nueva cayeron un 0,90% interanual (Gloval, feb-26), mientras que la creación de nuevos hogares sigue superando la finalización de vivienda nueva. El resultado es previsible: el precio medio de la vivienda libre subió un 13,9% interanual en el primer trimestre de 2026 (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), y todo apunta a que esta presión alcista se mantendrá mientras la brecha estructural entre oferta y demanda no se cierre.

Rehabilitación y sostenibilidad: las palancas de valor que quedan

La rehabilitación ya representa el 54% de las licencias municipales

Ante la escasez de suelo y el encarecimiento de materiales, la rehabilitación ya representa el 54% de las licencias municipales totales, frente a apenas el 25% en 2007 (Gloval). Hoy por hoy es una de las respuestas más viables al déficit estructural de obra nueva, y el pipeline de proyectos para los próximos años se mantiene muy activo.

La sostenibilidad como ventaja financiera

En paralelo, la sostenibilidad aporta ya una ventaja financiera directa que va más allá del cumplimiento normativo. Los activos con certificaciones como VERDE o Green Key mejoran su ocupación, mitigan el riesgo de obsolescencia y refuerzan su valor de mercado a medio plazo (Gloval).

Perspectivas: fundamentos sólidos a medio plazo

La conclusión de Araujo

"España juega hoy en la élite europea inmobiliaria por tres razones: lidera el crecimiento porcentual de inversión en Europa, la institucionalización del capital garantiza profundidad de mercado, y el déficit estructural de oferta sostiene la presión sobre precios y rentas a medio plazo. En Ratio llevamos años acompañando estas operaciones, y hoy lo hacemos apoyados en inteligencia artificial que ordena los datos de cada proyecto para decidir más rápido. Es un mercado con fundamentos sólidos, y sobre fundamentos sólidos es donde se construyen las mejores inversiones", cierra Araujo.

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Fuentes: CBRE Research, Figures | Spain Real Estate Investment | Q2 2026 · Gloval Building Value, Tendencias del Mercado Inmobiliario, II Trimestre 2026 · INE · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana