Informe de mercado inmobiliario España: T1 2026

Lo que está pasando: el gran capital ha vuelto a España

El inicio de 2026 no es una simple recuperación del mercado. Estamos ante una reorientación profunda del dinero institucional que está redibujando el mapa inmobiliario europeo. La estabilización de los tipos de interés ha desbloqueado un capital que llevaba meses esperando en los márgenes, y España está siendo uno de los principales destinos. Para inversores y grandes patrimonios, este momento representa una ventana donde las bases sólidas del mercado español se convierten en una ventaja competitiva clara frente a otros países europeos.

La conclusión es directa: el mercado inmobiliario español ha entrado en una fase de expansión institucional intensa. El volumen de inversión registrado en el primer trimestre de 2026 alcanzó los 6.300 millones de euros, un incremento interanual del 93% según datos de CBRE. La cifra se sitúa además un 103% por encima de la media de los últimos diez años y equivale a aproximadamente un tercio de todo lo invertido en el conjunto de 2025. 

Este comienzo de 2026 se convierte así en el tercer trimestre más elevado de toda la serie histórica de inversión inmobiliaria en España, solo superado por el tercer y cuarto trimestre de 2018, cuando el volumen alcanzó los 6.800 millones y los 6.300 millones respectivamente. 

El volumen registrado en este T1 equivale a un tercio de toda la inversión captada en el ejercicio 2025.  Este "voto de confianza" del capital institucional, podría validar la estabilidad de precios y la profundidad de mercado necesaria para ejecutar estrategias de salida rentables a medio plazo.

"Lo que estamos viendo es capacidad de inversión acumulada durante más de un año. El capital doméstico ha cerrado primero gracias a la proximidad y un ciclo de decisión corto. Los fondos paneuropeos, todo parece indicar que, llegarán después, con yields algo más ajustados", señala Nicolás Araujo Müller, Co-founder & CEO de Ratio.

Radiografía del inversor: el regreso de las operaciones de gran escala

Para cualquier estratega de inversión, la composición del capital es más relevante que el volumen bruto. Monitorizar el regreso de fondos de pensiones, fondos soberanos y SOCIMIs es crítico, ya que su presencia garantiza una estabilidad que el capital oportunista no ofrece. Estos actores no compran activos individuales, sino que adquieren plataformas y carteras que exigen procesos de due diligence de máxima exigencia, lo que otorga al mercado español un sello de calidad institucional indiscutible.

El cambio de paradigma en la percepción del riesgo se evidencia en la escala de los tickets. Hemos pasado de apenas 4 operaciones superiores a los 100 millones de euros en el T1 2025 a 18 operaciones de gran escala en el T1 2026. Este salto multiplicador indica que España ha pasado de ser un mercado de transacciones tácticas a ser el destino predilecto para la consolidación de portfolios a nivel paneuropeo.

La mayor parte de la inversión proviene de capital español, acompañado por una fuerte presencia de fondos norteamericanos.

Capital español (50%): El liderazgo local confirma que los actores domésticos ven una ventana de oportunidad antes de la compresión total de yields.

Canadá (12%): Concentrado en activos de infraestructuras y Living de larga duración.

EE.UU. (11%): Focalizado en el reposicionamiento de activos comerciales y oficinas de alto valor.

Este interés institucional está canalizando la inversión hacia sectores con una brecha de oferta estructural, garantizando la viabilidad de las tesis de inversión.

Dominio del sector 'living' y resiliencia del retail

Los grandes inversores están apostando por la vivienda (Living) porque genera ingresos estables y predecibles. Un activo por excelencia en un entorno macroeconómico que premia la estabilidad de rentas.

Fuente: CBRE, Informe de Inversión Inmobiliaria España T1 2026 (23 de abril de 2026).

El segmento Living es el protagonista absoluto con un crecimiento del 98%. Este dato no es solo una métrica de volumen; es una respuesta a la incapacidad del mercado para cerrar la brecha entre oferta y demanda. Con una participación del 14% de compradores extranjeros, la liquidez en la salida de estos activos está garantizada, convirtiendo al residencial en el activo más líquido y seguro del trimestre (CBRE).

También merece atención la evolución del mercado de oficinas, cuyo crecimiento del 900% interanual podría parecer una anomalía si no se considera el efecto base. Tras un 2025 de parálisis, el mercado se ha reactivado mediante activos "clave" como la venta de Estel en Barcelona y el desarrollo del Oria Innovation Campus en Madrid. No es un crecimiento generalizado, sino una apuesta selectiva por la calidad y la sostenibilidad en las mejores ubicaciones. Asimismo, el sector Healthcare merece atención estratégica: su volumen se ha multiplicado por seis, consolidándose como el segmento emergente de mayor crecimiento.

“Esta concentración de capital, sin embargo, genera dinámicas geográficas que el inversor debe saber decodificar para encontrar valor real.” Indica Araujo.

Geografías de oportunidad: de los mercados prime a la Costa Blanca

La situación actual sugiere que, mientras los mercados consolidados ofrecen seguridad, la verdadera rentabilidad excedente se está desplazando hacia la periferia y los mercados secundarios de alto rendimiento turístico.

Madrid y Barcelona retienen el 73% de la inversión institucional según CBRE, con evidente saturación.  En Barcelona capital, los precios de oferta oscilan entre los 7.668 €/m² de Sarrià-Sant Gervasi y los 3.391 €/m² de Nou Barris (Selekta Properties, T1 2026). Sin embargo, la ciudad de Barcelona solo representa el 22,64% de las compraventas de su provincia (INE, 4T 2025), lo que indica que una parte relevante de la demanda ya está buscando fuera de la capital.

Por su parte, la Costa Blanca podría ser un mercado a vigilar: una economía turística consolidada, demanda internacional constante, el 40% de compraventas a extranjeros en muchos municipios costeros de la provincia de Alicante, y precios residenciales que, con una media de alrededor de 2.457 €/m² en la provincia (Idealista, julio 2025), contrastan claramente con los más de 5.000 €/m² de Baleares. Si bien no existe aún un dato institucional que confirme una rotación masiva de capital desde Baleares hacia Alicante en T1 2026, el diferencial de precio y la presión inversora en los mercados saturados parecen apuntar en esa dirección.

A esto se suma un cambio fiscal en la Comunidad Valenciana, en vigor desde el 1 de junio de 2026 mediante la Ley 5/2025, DOGV) de la Generalitat Valenciana. Conviene distinguir dos escenarios, ya que se aplican a operaciones diferentes:

Escenario 1 · Vivienda de segunda mano
(tributa por ITP, no por IVA)

El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) baja del 10% al 9% para operaciones de hasta 1.000.000 euros.
En una compra de 500.000 euros, el ahorro fiscal directo asciende a 5.000 euros

Para operaciones superiores a 1.000.000 euros, el tipo aplicable pasa a ser del 11%, manteniéndose sin reducción para este segmento. 

Escenario 2 · Vivienda de obra nueva
(tributa por IVA + AJD, no por ITP)

El tipo general de Actos Jurídicos Documentados (AJD) baja del 1,5% al 1,4%.
Sobre una operación de 500.000 euros, el ahorro aproximado es de 500 euros, más moderado, aunque igualmente relevante en operaciones de gran volumen.  

“En este sentido,  la reforma beneficia principalmente al comprador de segunda mano por debajo del millón, y tiene un impacto menor en obra nueva. Para operaciones superiores a 1.000.000 euros, el ITP se mantiene en el 11% y la reforma no aporta ventaja fiscal”, aclara Araujo.

Perspectivas y proyecciones: España como líder de rentabilidad en Europa

“La planificación estratégica para el resto del año debe partir de la base de que la liquidez confirmada en el T1 no es un evento aislado, sino la rampa de lanzamiento para un ejercicio que aspira a niveles récord,” Comenta Araujo.

Las proyecciones de CBRE sitúan el cierre de 2026 en los 21.000 millones de euros, lo que supondría un crecimiento sostenido de hasta el 10% anual. En el contexto continental, la European Investor Intentions Survey 2026 es definitiva: España se posiciona como el mercado europeo con mayor rentabilidad esperada, superando al Reino Unido por primera vez en el ciclo reciente, con Madrid y Barcelona instaladas en el Top 5 de ciudades más atractivas.

Indicadores a vigilar para el T2 2026

“El mantenimiento de la cuota del Living será clave. Si el residencial sostiene su peso del 36%, se podría confirmar un cambio estructural de cartera en el capital institucional.

Por otro lado, la sostenibilidad de las Operaciones >100M,  por encima de las 15 operaciones de este volumen será el termómetro que permitirá identificar  la confianza a largo plazo”.  

Todo parece indicar que España juega hoy en la élite europea inmobiliaria por tres razones:

Rentabilidad líder: es el mercado con mejores perspectivas de retorno neto en la eurozona.

Liquidez confirmada: el volumen de operaciones de gran escala garantiza profundidad de mercado.

Vuelo institucional: La entrada de grandes fondos en activos residenciales y activos prime, aseguran que el ciclo actual tiene fundamentos sólidos para los próximos 24-36 meses.

En Ratio llevamos años acompañando operaciones en este mercado. Lo que vemos hoy no es euforia: son fundamentos. Y sobre fundamentos sólidos es donde se construyen las mejores inversiones.” Cierra Nicolás Araujo Müller.

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Fuentes: |CBRE | EjePrime | Selekta Properties |Idealista| INE | Bravos Estate |Ley 5/2025 DOGV |